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LES FAITS Le phénomène de l’habitat clandestin est très manifeste dans l’agglomération fassie et ce, dès la fin de la décennie 1970. Le quartier Monfleuri, limitrophe du périmètre municipal de Fès, est un exemple de cette manifestation. Entre 1976 et 1980, plus de 50 ha ont été lotis de manière illégale, à un rythme très rapide, et morcelés à raison de plus de 1.000 parcelles allant de 40 à 300 m2, abritant ( en 1980) près de 10.000 habitants. La spéculation battait son plein (triplement des prix en cette période) et le développement de l’urbanisation anarchique risquait d’entraîner la pollution de l’oued Mahrès et la nappe phréatique existante. Le redressement du quartier Monfleuri, entrepris par l’Administration dans un cadre de concertation avec le secteur privé, arrive à terme. La situation de l’opération en 1988 a été la suivante : • 3.400 constructions ont été réhabilitées, près de 8.000 logements ont été réalisés et près de 4.000 autres sont en cours ou projet ; l’équipement in-site des zones a été d’initiative de Coopératives de résidents. • Plus de 8,5 millions de Dirhams ont été investis, par l’Amicale du quartier de 1981 à 1988, dans l’équipement primaire (voirie et assainissement) portant sur plus de 200 ha. • L’Amicale du quartier, créée en 1980, intervient dans le processus d’autorisation de lotir et de construire, y compris avant l’octroi, par la RADEF du branchement à l’eau potable. • L’Amicale assure, également, des services urbains tels que la réalisation de l’éclairage public et le ramassage des ordures ménagères. • Par le redressement du quartier, les risques de pollution sont écartés. • L’actualisation du SDAU par le Cabinet Pinseau ne semble pas avoir affecter le Plan d’Aménagement du quartier, en dehors du tracé d’une rocade urbaine qui passe par Monfleuri. Comment en est-on arrivé à cette situation assez particulière au Maroc ? MISE EN PLACE DU PROCESSUS DE CONCERTATION L’action menée au niveau de Monfleuri n’était à l’origine qu’une simple intervention publique ayant pour objectifs de répondre à des problèmes d’ordre urbanistique. La croissance urbaine anarchique du quartier que la Commune Rurale ne pouvait circonscrire, a poussé l’Administration (et, particulièrement, le Service d’Urbanisme de Fès) à agir dès 1980. La démarche adoptée pour le redressement du quartier s’est déroulée en 3 phases : PREMIERE PHASE : Première tentative de redressement Elle a commencé par la sensibilisation des services administratifs locaux et de la population du quartier. Au niveau administratif, des instructions ont été données au Service de l’Enregistrement et de Timbres de refuser tout enregistrement de transactions liées au clandestin, aux Communes de suspendre temporairement la légalisation des contrats liés aux problèmes posés et à la Commune de Monfleuri de consulter le Service d’Urbanisme pour toute demande de lotissement ou de construction. Parallèlement, les propriétaires fonciers et les agents immobiliers ont été informés et sollicités à appliquer ces mesures prises. Cette phase de sensibilisation a abouti, également, à la mise en place d’une Amicale d’équipement regroupant les habitants du quartier. Très sensibilisée et très active, cette association a créé des effets positifs sur le mécanisme de production de l’habitat clandestin à Monfleuri en révélant, en plein jour, les différents intérêts conflictuels existants entre les divers groupes intervenant sur le quartier : détenteurs du sol, promoteurs spéculateurs fonciers, promoteurs constructeurs, les intermédiaires et les consommateurs. L’identification de ces groupes a montré son importance dans la phase qui suit. DEUXIEME PHASE : Les grandes mutations Des tables rondes entre les Pouvoirs Publics, le Service d’Urbanisme chargé de la coordination du projet et les différents acteurs opérant dans le quartier ont été organisées afin de débattre des propositions formulées en vue de l’équipement du quartier. Par la compréhension même des facteurs de développement de l’habitat clandestin à Monfleuri, le responsable de la coordination a pu créer une soudure entre les Pouvoirs Publics et certains groupes d’intervenants privés. Il en a résulté une légitimisation du processus de concertation engagé. Ce qui constitua une nouvelle orientation d’approche s’appuyant sur les éléments suivants : • Elargissement de la concertation à l’ensemble des groupes qui animent le secteur en renforçant le rôle de l’Amicale ; • Mise en place des règles de jeu, en commun accord avec les parties prenantes, y compris l’Administration, pour tout ce qui concerne les demandes réglementaires ; • Poursuite du débat avec tous les intervenants pour rechercher les moyens les plus efficaces de débloquer le clandestin et équiper le quartier. TROISIEME PHASE : Le renforcement de la concertation Cette phase consista à intervenir à deux niveaux, sur la réorganisation de l’Amicale et sur le plan de l’urbanisme. Au niveau de l’urbanisme d’abord, on retiendra, en particulier, les actions suivantes : • Etablissement d’une carte foncière avec état de l’occupation des sols ; • Analyse des différents lotissements clandestins réalisés ou en cours sur un plan d’ensemble et intégration sur un nouveau plan de découpage du quartier pour l’opérationnalité en tranche de réalisation des infrastructures ; • Etablissement d’un nouveau Plan d’Aménagement et présentation-discussion avec l’Amicale ; • Etude des formes de transactions foncières et définition des démarches pour aboutir à une régularisation de la mutation de la propriété. Ce travail d’urbanisme devait être complété par la réorganisation de l’Amicale. REORGANISATION DE L’AMICALE Dès sa création, l’Amicale de Monfleuri s’est trouvée confronter à diverses difficultés liées à la complexité des problèmes débattus, aux manques de moyens humains et matériels, à la faiblesse des moyens de la Commune Rurale,… Ce qui amena les Pouvoirs Publics à entreprendre des actions visant la réorganisation de l’association existante et l’adaptations de ses structures aux objectifs à atteindre. Cette organisation devait se baser sur les impératifs suivants : • Création d’un cadre de fonctionnement de l’Amicale : installation du siège de l’Amicale et d’une Antenne de la Commune à Monfleuri ; dépôt des dossiers d’autorisation de régularisation des constructions ou de lotissements dans le siège de l’Amicale ; perception des cotisations et taxes ; ouverture d’un compte bancaire spécial ; … • Renforcement de l’encadrement du Bureau de l’Amicale, en motivant et en y installant les représentants les plus actifs des différents groupes concernés par le clandestin, y compris la population résidente. • Mise en place de Commissions spécialisées pour répondre, de manière pragmatique, aux différents problèmes rencontrés dans le quartier et ce, par priorité. Ces Commissions sont au nombre de cinq : Information-sensibilisation, techniques (avec des sous-commissions pour l’équipement en assainissement et voirie, pour l’eau potable et l’électrification et pour hygiène publique ou environnement), financière, de relations avec l’Administration et de contrôle de l’urbanisation (constructions et lotissements). LES MESURES D’ACCOMPAGNEMENT Face aux difficultés rencontrées par l’Administration dans la maîtrise du phénomène de l’habitat clandestin et le manque de moyens financiers, institutionnels, techniques et réglementaires, l’expérience de Monfleuri n’aurait pu aboutir aux résultats acquis si des mesures adéquates n’avaient pas été prises pour concrétiser les divers objectifs de la réorganisation du fonctionnement et des prérogatives de l’Amicale. Il fallait agir sur plusieurs axes pour rechercher les compromis nécessaires pouvant débloquer tout processus de redressement du quartier. • Proposer une nouvelle approche de la réglementation au niveau technique qui soit inspirée du système légal : adaptation des hauteurs des constructions en fonction des emprises de la voirie, conditions d’implantation de rez-de-chaussée commerciale, institution des autorisations provisoires de construire et de lotir, conditions de commercialisation des logements et des lots avant achèvement des équipements,… • Mettre en place un système d’autofinancement simple et efficace des infrastructures de base (ou primaire). Ainsi, le budget qui permet à l’Amicale de commander les études techniques et lancer les marchés des travaux provient (en valeur 1988) de : • 25 DH/m2 pour la régularisation des constructions • 10 DH/m2 pour les lotissements • 500 DH par permis d’habiter (et 300 autres vont à Commune) • 100 DH de cotisation par adhérent. Les fonds collectés sont versés sur un compte spécial ouvert à la Trésorerie Générale. • Créer un système de coopératives de résidents par zone du quartier pour la réalisation de l’équipement in-site (ou de desserte) des lotissements clandestins. Ces coopératives, au nombre de 30 en 1988, sont assistées techniquement et financièrement (crédits avantageux) par l’Amicale. Le responsable de la Coopérative devait être représenté, soit au Bureau, soit dans une des cinq Commissions de l’Amicale et ce, pour coordonner de façon équilibrée les investissements de l’Amicale (auto-contrôle). 
 
Auteur : Abdelaziz FILALI BELHAJ; Architecte, Directeur Technique à l’ANHI