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Les interventions publiques dans la lutte contre l’habitat insalubre ont, aujourd’hui, plus d’une cinquantaine d’années au Maroc. De l’opération de démolition et de recasement des bidonvilles dans un périmètre “prévu et autorisé” à la réalisation d’opérations de relogement, les formes d’intervention étaient variées, les objectifs aussi. Si les préoccupations de l’Etat en matière d’habitat datent du lendemain de l’indépendance et ce, pour répondre aux besoins, de plus en plus croissants, en logements pour le “Grand nombre” de familles à revenus moyens et bas (Programmes de logements, lotissements d’Etat,...), celles de lutte contre l’habitat insalubre dans une optique d’intégration urbaine ne se sont manifestées explicitement qu’à partir du Plan de Développement Economique et Social de 1973-77. Les quelques actions menées en la matière jusqu’en 1973 (notamment, à travers les programmes de Trames sanitaires d’accueil) ont été ponctuelles et de faible envergure.Il s’agit particulièrement de bidonvilles, phénomène qui intéressait environ 18 % de la population urbaine en 1970.Pour les autres catégories d’habitat insalubre (notamment, l’habitat sous-équipé non réglementaire ou “habitat clandestin” et les tissus anciens), elles n’étaient appréhendées qu’à partir des années 1980. Avec le Plan Quinquennal 1973-77, les Pouvoirs Publics se sont rendu compte de la nécessité de mettre, à la disposition des ménages des bidonvilles, les équipements et les services urbains, de façon à mieux intégrer ces quartiers à la ville, plutôt que de continuer à mener la politique de recasement et de démolition. Le Projet de Développement Urbain de Rabat (Doum, Hajja et Maadadi), approuvé en 1978, s’inscrit dans ce cadre. L’ampleur du phénomène de l’habitat clandestin a été mis en évidence par une étude réalisée pour le compte du Ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire(1), étude expliquant les mécanismes de formation et de mutations de ces quartiers et formulant des recommandations permettant à l’Etat d’élaborer une stratégie d’intervention. Concernant les tissus anciens, des actions ponctuelles ont été menées dans certaines Médinas Ancienne (Casablanca, Rabat, Salé, Marrakech et Fès) ; elles ont eu recours à des modes d’intervention divers (rénovation, réhabilitation, modernisation-entretien).L’application de ces modes d’intervention a montré les limites de ceux-ci et la nécessité de définir une stratégie globale de sauvegarde des patrimoines historiques, menacés de surpeuplement.A cet effet, de nombreuses études d’ordre général ou sectoriel ayant trait à la planification urbaine, à l’architecture et à l’environnement ont été réalisées(2).Ces tissus n’ont pas connu d’intervention d’envergure comme celles des bidonvilles ou de l’habitat clandestin ; ils ne feront pas l’objet d’une évaluation dans le présent article. Par ailleurs, on peut distinguer, entre 1973 et 1990, deux grandes périodes en matière d’intervention de l’Etat dans la lutte contre l’habitat insalubre.De 1973 à 1981, le financement des projets s’appuyait sur le Budget Général avec une volonté politique de restructuration des grands bidonvilles.Quant à la période 1981-90, elle s’est caractérisée par : - Début de désengagement de l’Etat (dotation budgétaire) avec un rôle de catalyseur en matière d’habitat ; - Création en 1984 d’un organisme spécialisé : l’Agence Nationale de lutte contre l’Habitat Insalubre (ANHI) ; - Développement de la politique de décentralisation avec de nouvelles répartitions de ressources budgétaires de l’Etat au profit des Collectivités Locales. Au cours de cette période (1973-90), deux grandes tendances dans les formes d’intervention de lutte contre l’habitat insalubre se sont manifestées, portant, particulièrement, sur les bidonvilles et sur l’habitat dit clandestin.D’une part, les opérations de recasement en programme de relogement et/ou de lotissement, formes concernant les bidonvilles et ayant elles-mêmes plusieurs variantes.Et d’autre part, les opérations de restructuration de bidonvilles ou de quartiers sous-équipés non réglementaire. Cet article ne prétend pas analyser, ni évaluer d’une manière fine et approfondie les différentes formes d’intervention de l’Etat en matière d’habitat insalubre.Il tentera essentiellement de relever les éléments qui se sont révélés (au fur et à mesure de la réalisation des projets par l’Etat en la matière) déterminants dans le choix de la forme d’intervention. RESTRUCTURATION DES BIDONVILLES En ce qui concerne les opérations de restructuration des bidonvilles, dont la première génération a démarré en 1978 sur le base de “projets intégrés” (cas de Douar Doum à Rabat, Borj Moulay Omar à Meknès et Saknia à Kénitra), leurs objectifs visaient l’amélioration des conditions de vie des populations à bas revenus, la fourniture des services urbains et sociaux à ces populations et à la stimulation du développement de l’emploi et la promotion des activités économiques. Le programme de réalisation de ces projets comportait, à la fois, la restructuration des bidonvilles, la réalisation des trames sanitaires pour les familles des baraques surdensifiées et des baraques démolies suite à la réalisation des infrastructures, ainsi que la création de zones d’activités et l’amélioration des services municipaux. Initialement, le financement de ces opération fut basé sur le Budget Général de l’Etat (et refinancé par un prêt de la Banque Mondiale) et les recettes récupérées des bénéficiaires devraient être versées dans un compte ouvert à la Banque Centrale Populaire (BCP) pour être réinvesties dans de nouveaux projets. Ces projets, dans un souci de recouvrement des coûts, se sont penchés sur l’établissement des prix de différents lots (système de péréquation entre la trame assainie et la restructuration) et sur la solvabilité et les conditions des prêts pour les bénéficiaires (prêts à la construction). Au fur et à mesure de leur réalisation, ces projets intégrés ont connu des changements dans leur exécution et leur gestion.Ces changements ont concerné, particulièrement, les aspects suivants : 1 - Les modalités de recouvrement des coûts fixés au début de l’opération ont dû être modifiées et réadaptées (démarrage du recouvrement dès le début des démolitions, augmentation du montant des acomptes et réduction dans le délai de recouvrement).Malgré ces changements qui ont privilégié l’aspect du recouvrement au social, le taux de recouvrement est resté faible par rapport aux projections. 2 - Le programme d’exécution a fait l’objet de plusieurs modifications.Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, il est apparu nécessaire de modifier et d’affiner les degrés d’intervention dans la trame assainie ou dans la zone de restructuration, en reportant certaines réalisations pour l’après reconstruction des rez-de-chaussée et en annulant d’autres opérations (trame assainie). De même, il est apparu que les problèmes posés par la reconstruction et la dédensification des zones de restructuration étaient sous estimés dans le montage initial de ces projets.L’aspect social s’est vu prendre le dessus sur l’aspect financier. L’intervention dans ce tissu urbain a nécessité, d’une part, le développement d’une approche particulière, un encadrement et une assistance technique importants et, d’autre part, un besoin supplémentaire en lots viabilisés, avec pour conséquence une augmentation dans la masse des travaux et un allongement dans les délais de réalisation. 3 - La question foncière a posé des difficultés qui ont retardé la réalisation de ces projets, entraînant des modifications dans le montage technico-financier initial.Ces difficultés sont relatives, notamment, à la procédure d’acquisition des terrains, au manque de règlement de co-propriété (attribution bi-familiale) et à la procédure complexe et longue pour apurer la situation foncière et délivrer les titres fonciers individuels. 4 - Enfin, la gestion financière a, elle aussi, connu des difficultés qui sont liées aux restrictions budgétaires et aux retards enregistrés dans les déblocages des fonds qui ont engendré, notamment, des retards dans le planning de réalisation et l’augmentation des prix de marché des travaux. Ces constats, ajoutés aux problèmes de l’immobilisation des premières recettes (avances et mensualités) remboursées par les bénéficiaires et déposées auprès de la BCP, ont montré les limites du système adopté au démarrage des projets de restructuration de grands bidonvilles. La redynamisation de ce système, en pleine activité, a nécessité des changements dans le mouvement des fonds et la mobilisation de nouvelles ressources. Pour le cas du PDUde Meknès, par exemple, la Délégation de l’Habitat a, ainsi, eu recours à la création d’un Compte Spécial auprès de l’ERAC, approvisionné par la partie restante des recettes du projet, et à l’achèvement des travaux par le biais de la maîtrise d’ouvrage déléguée (ERAC). Basées sur les premières leçons tirées de ces Projets de Développement Urbain et de leurs achèvements, les nombreuses et importantes opérations lancées au cours de la dernière décennie peuvent être caractérisées par les faits suivants : - Le recours, pour la réalisation des projets similaires, à la maîtrise d’ouvrage déléguée, faisant appel à des établissements publics jouissant d’une autonomie financière (politique conventionnelle); - Le passage d’un financement provenant, en quasi totalité, du Budget Général de l’Etat (BGE) à un financement basé sur la contribution des bénéficiaires, conjugué aux produits de la péréquation ; - L’adoption du mode d’intervention basé sur le recasement par attribution de lots équipés et sur des opérations intégrées, plutôt que la restructuration. RECASEMENT DES BIDONVILLES Deux procédures de recasement sont identifiées : La première porte sur les opérations de transfert des familles sur un terrain non équipé et dont le principe est de différer l’équipement des terrains dans le temps ; ce n’est qu’après démarrage de la construction sur la parcelle par les bidonvillois que l’équipement est réalisé progressivement. Ce type d’intervention, développé localement ces dernières années (à Fès, Bouknadel, Berrechid et Settat) déroge aux modes d’intervention généralement adoptés par l’Etat à l’échelle nationale.C’est une approche ponctuelle, dictée par les impératifs particuliers d’ordre conjoncturel ; elle ne fait appel ni à des études techniques préalables, ni à un montage technico-financier. La deuxième catégorie, la plus pratiquée, se rapporte aux opérations intégrées (recasement, viabilisation et/ou construction).L’intervention de l’Etat y est plus aisée, de la conception à l’exécution.Elles offrent, également, l’avantage de pouvoir appliquer les principes définis d’Architecture et d’Urbanisme, ainsi que de respecter les règlements de voirie (opérations englobant plusieurs types d’habitat et d’équipements). Par ailleurs, ces opérations se conçoivent, actuellement, dans un esprit d’équilibre financier (système de péréquation) permettant d’alléger la charge financière que représente l’acquisition d’un lot pour les ménages à faible revenu. Comme exemple, on citera l’opération Ben M’Sik de Casablanca, malgré sa spécificité se rapportant à son environnement urbain (règlement d’urbanisme et de voirie), à son financement (mobilisation initiale de capitaux importants, par la CDG) et à la participation du CIH au projet (Crédit promoteur et acquéreur, garantit par l’Etat).Cette opération intégrée d’habitat a connu, lors de son exécution, des changements d’ordre institutionnel (création de la Société Attacharouk), des modifications dans le montage technico-financier initial, ainsi que dans les formes d’intervention.L’idée d’un programme de relogement en cellule évolutive a été abandonné au profit d’un programme de relogement en immeuble collectif semi-fini. A la lumière des expériences des différentes opérations de relogement des bidonvilles, l’attribution des lots équipés (plutôt que de logements construits embryonnaires ou semi-fini) demandant une mobilisation de plus faibles ressources et une courte durée d’exécution, semble être pour les opérateurs la forme la plus appropriée à la situation socio-économique des bidonvillois. En effet, mis à part certaines opérations dont le lancement des travaux a été financé par le Budget Général, la contribution des bénéficiaires (préfinancement) conjuguée aux produits de la péréquation constituent, ces dernières années, le mode de financement de projets de résorption de l’habitat le plus pratiqué. Le recours au système de péréquation, en tant que mode de financement, a ses limites tant au niveau des formes d’intervention qu’au niveau institutionnel. Au niveau des formes d’intervention, la péréquation a vu d’une part, son champ d’action limité aux seules opérations de recasement des bidonvilles et d’autre part, appliquée sur une grande opération d’aménagement foncier, elle pose des problèmes de disponibilités foncières et de marché foncier et immobilier dans la ville concernée et ce, d’autant plus qu’un lot de recasement nécessite, généralement 2 lots de péréquation dans les mêmes conditions de marché foncier urbain.Enfin, appliqué ponctuellement sur une petite opération, les possibilités de collecte de ressources financières supplémentaires s’en trouvent limitées.Ainsi, le recours à la péréquation semblerait plus efficient lorsqu’elle est conçue à l’échelle de la ville, voire à l’échelle provinciale. En outre, cette formule de péréquation a tendance d’une part, à pénaliser les autres types d’habitat (HBM, Petites Villas, Immeubles) qui, eux aussi, s’adressent à des couches moyennes de population et d’autre part, à développer une surenchère des prix. La détermination des prix de vente des terrains aux bidonvillois basée sur la péréquation reste souvent aléatoire.Elle dépend de la taille des opérations et de leur excédent financier.N’y a-t-il pas eu lieu d’introduire des critères aidant à fixer ces coûts à partir des normes minimales (tels que superficie minimale, prix de revient du m2 équipé, prix de vente moyen...) ? Par ailleurs, l’opérateur, agissant en tant que maître d’ouvrage pour le compte de l’Etat, ne peut pas disposer des produits de vente des lots destinés à la péréquation (notamment, les lots d’immeubles et de commerces cédés longtemps après le début de la valorisation du lotissement) ; ils sont récupérés par le Fond de Réemploi Domanial ; ce qui revient à dire que l’impact de la péréquation reste faible sur le prix de vente des lots destinés aux ménages à faibles revenus.Il en est, d’ailleurs, de même pour les lots des équipements socio-collectifs. D’où la tendance actuelle à la maîtrise d’ouvrage directe des opérations par des établissements publics du Ministère de l’Habitat (ANHI, SNEC et ERAC). Les problèmes rencontrés dans la résorption des bidonvilles se posent globalement dans les mêmes termes que dans les opérations de restructuration des quartiers d’habitat sous-équipé et non réglementaire. RESTRUCTURATION DE L’HABITAT CLANDESTIN Ce phénomène d’habitat insalubre est d’apparition, comme de préoccupations publiques, beaucoup plus récentes ; il présente ses caractéristiques et impacts propres (construction viable, investissement réalisé par les propriétaires, atténuation de la crise de logements,...) qui conditionnent la forme d’intervention préconisée à ce jour pour sa régularisation et pour l’amélioration de ses conditions d’habitabilité. Il s’agit de la restructuration de ces tissus urbains, mais, les expériences en la matière sont minimes.Par sa présence dans un grand nombre de villes marocaines, ce phénomène constitue, déjà, une préoccupation importante de l’Etat et des Collectivités Locales. Dans la restructuration du “clandestin”, on note une certaine évolution dans le type d’actions, passant d’une intervention fragmentaire (particulièrement, en matière d’équipement en eau potable et/ou en électricité à des opérations de restructuration totale (voirie asphalté, assainissement, eau potable et électrification) avec tentative de régularisation foncière, pour aboutir, à ce jour, à des opérations dites intégrées, comportant plusieurs volets d’intervention complémentaires : restructuration du tissu d’habitat clandestin et prévention, voire ouverture de zone d’aménagement concentré avec le propriétaire foncier pour prévenir tout développement de l’habitat clandestin dans le quartier considéré ou dans l’ensemble de la ville. Pour les grandes opérations de restructuration de quartiers clandestins, engagées à ce jour au Maroc, les premières ont été gérées, d’abord, dans un cadre de maîtrise d’ouvrage directe par des Amicales et Associations de résidents des quartiers avec assistance technique de l’Administration (exemple de Monfleuri à Fès) ; suivies par d’autres gérées directement par la Collectivité Locale (exemple de Kariat Ouled Moussa à Salé).Enfin, certaines Collectivités Locales ont eu recours à des organismes spécialisés de l’Etat pour la gestion technique de ces types d’opérations en maîtrise d’ouvrage déléguée (exemple du PDU de Dersa-Samsa à Tétouan). Parallèlement, le volet financier de ces opérations a subi une évolution notable.En effet, les opérations fragmentaires initiales étaient intégralement financées soit par le Budget Général et à fonds perdu, soit par des programmes spéciaux des Régies d’eau et d’électricité (Branchements sociaux, par exemple).Dans le cadre des Amicales des résidents, on a eu recours à la formule de préfinancement conjuguée à une contribution du Budget Général. Enfin, dans les opérations intégrées, les ressources de financement sont diverses, mais essentiellement basées sur le système de contribution des bénéficiaires et de produits de péréquation dégagés, notamment, des zones de prévention (lotissements).Initialement, de grands quartiers clandestins devraient être résorbés avec la contribution de financement international. A ce jour, seuls les cas de Kariat Ouled Moussa et de Dersa-Samsa sont dans ce cas. L’analyse de 3 cas peut illustrer la mutation des formes d’intervention préconisées à ce jour dans la restructuration des quartiers d’habitat clandestin. 1 - Opération de Monfleuri à Fès (1981) : Cette opération de restructuration intégrale a été gérée par l’Amicale des résidents du quartier, encadrée et assistée techniquement par les cadres de la Délégation provinciale du Ministère de l’Habitat.Cette Amicale faisait appel au secteur privé (bureaux d’études, entreprises de constructions, architectes,...) pour la réalisation des études et travaux d’infrastructure du quartier.Plusieurs Commissions spécialisés veillaient sur la réalisation et le suivi du projet.Sur le plan financier, l’opération se basait, essentiellement, sur la formule d’auto-financement. Cette expérience est en voie d’achèvement ; elle est considérée, par ses caractéristiques et contextes propres, comme une réussite en la matière. 2 - Opération de Kariat Ouled Moussa à Salé (1982) : Cette opération de restructuration, associée à une régularisation foncière, a été gérée par la Commune Rurale de Bouknadel (maître d’ouvrage) qui a confié les travaux d’eau potable, d’électrification et d’assainissement à la RED de Rabat en maîtrise d’ouvrage déléguée ; la Commune assurant, elle-même, la réalisation de la voirie. Le financement des opérations était assuré, d’une part, par un prêt du Fond d’Equipement Communal (FEC) à la Régie d’Eau et d’Electricité (RED), avec une garantie de remboursement par la Banque Islamique de Développement (BID) et, d’autre part, par la formule de préfinancement.Des Comités de suivi et de coordination ont été formés pour veiller à la bonne exécution du projet. Cette opération s’est, également, distinguée par l’instauration d’un système particulier de recouvrement des coûts dans lequel la RED collectait les dépenses des équipements en eau, en électricité et en assainissement et par la Commune celles de la voirie. La gestion technique et financière étant assurée par le même organisme (RED) semble avoir facilité l’exécution et la coordination du projet.Cependant, la répercussion des dépenses intégrales des travaux d’assainissement sur les bénéficiaires pose des problèmes de recouvrement des coûts, d’où le retard enregistré dans l’achèvement de l’opération. Quoiqu’il en soit, ce système préconisé à Kariat Ouled Moussa semble avoir ouvert d’autres horizons pour la réalisation de projet de restructuration des quartiers clandestins, comme en témoigne le cas de Dersa-Samsa à Tétouan. 3 - Cas de Dersa-Samsa à Tétouan (1987) : Initialement conçu comme une simple opération de restructuration de quartier clandestin, le cas de Dersa-Samsa, par sa taille (environ 360 hectares), a connu des changements importants pour aboutir à un projet exhaustif, appelé à traiter l’ensemble des problèmes inhérents à la gestion urbaine. Il s’agit d’une opération intégrée par excellence, comportant des composantes de Restructuration des tissus bâtis existants, de Prévention par la réalisation d’un lotissement municipal pour les familles aux revenus moyens et bas, d’Aménagement Concerté par la réalisation des infrastructures primaires et, enfin d’équipement hors-site d’intérêt urbain. Le maître d’ouvrage est la Municipalité de Tétouan; celle-ci a confié la gestion technique du projet en maîtrise d’ouvrage déléguée à l’ANHI pour les travaux d’assainissement, de voirie et du foncier et à la RED pour les travaux d’eau et d’électricité. Les différentes institutions concernées par la réalisation du Projet (Municipalité, RED, ANHI, FEC, et USAID) ont conclu des Conventions inter-organismes pour définir les conditions d'exécution du projet. Ce projet s’est singularisé, également, par l’importance du programme d’assistance technique et de formation aux différentes institutions intervenant dans le projet. Les sources de financement pour la réalisation des différentes composantes du projet sont diversifiées (prêts FEC à la Municipalité et à la RED, garantis par l’USAID ; avances des bénéficiaires ; contribution du budget municipal et produits de la prévention) ; elles sont, de ce fait, déterminantes dans la programmation et ont nécessité, entre autres, la création d’un compte spécial à la Municipalité. Par la complexité de son montage de réalisation, le PDU de Tétouan qui se trouve actuellement dans sa première phase d’exécution, commence à connaître un certain nombre de problèmes qui ont obligé certaines réadaptations (application d’un système de contribution des bénéficiaires par tranches successives; lancement des travaux parallèlement par tranche et par zone avec difficultés d’intervention dans les sites habités ; déclaration d’utilité publique sur l’ensemble du périmètre du PDUpermettant à la Municipalité de faciliter son intervention et l’occupation des terrains dans la zone ; ...). Ces différentes réadaptations ont, pour seul souci, de contrecarrer les difficultés financières (retard dans les recettes provenant des bénéficiaires) et, par conséquent, de maîtriser les délais d’exécution dans les travaux. Une évaluation approfondie des 3 types d’expériences serait nécessaire si l’on veut adopter une stratégie nationale de lutte contre l’habitat clandestin, préoccupation principale des prochaines années. EVALUATIONDES DIFFERENTES FORMES D’INTERVENTION Elle peut se faire sommairement à deux niveaux : 1- Conception des projets : les opérations de recasement par l’attribution des lots équipés telle qu’appliquée, actuellement dans la plupart des opérations de résorption des bidonvilles, offrent l’avantage de pouvoir appliquer les principes définis d’urbanisme et d’architecture, ainsi que de respecter les règlements de voirie existants. Il en est autrement des opérations de restructuration où d’une part, l’intervention dans le site est, généralement, difficile du point de vue technique et d’autre part, la conception du projet se base sur des normes minimales des lots d’habitat et des emprises de voirie (élaboration d’un règlement spécial).La conception urbanistique dans la restructuration est souvent argumentée par le souci du coût de revient et du maintien de la population sur place. L’approche utilisée pour la réalisation des opérations intégrées de résorption tant des bidonvilles que de l’habitat clandestin devient, de plus en plus, pluridisciplinaire : études de faisabilité, études sociologiques, études foncières, études préliminaires d’ingénierie et d’urbanisme, des dossiers d’exécution, utilisation de techniques de gestion appropriées, montage technico-foncier, développement d’une politique de recouvrement global des coûts, utilisation de la politique de la péréquation,... 2 - Pérennité des équipements : Les difficultés de l’entretien et de la maintenance des réseaux d’infrastructures et leur pérennité se posent avec plus d’acuité dans les opérations de restructuration que dans celles de recasement.En effet, au cours de leur viabilisation ou même après, les quartiers restructurés connaissent une dynamique dans leur construction de logements, aboutissant à une morphologie urbaine traduite par une densification en hauteur et une augmentation de la population et, par conséquent, on assiste à une détérioration plus rapide des réseaux réalisés et l’apparition des problèmes de sécurité et d’hygiène. En outre, pour tous les types d’intervention identifiés, les moyens mis en œuvre par les Collectivités Locales tant pour la maintenance et l’entretien des infrastructures de desserte des constructions que pour la collecte des ordures ménagères restent insuffisants. 3 - Impacts sociaux et économiques : Contrairement aux opérations de restructuration qui s’intéressent spécifiquement à la résorption des bidonvilles, les opérations intégrées de recasement privilégient d’autres formes d’habitat, ne réservant qu’une faible partie du programme aux bidonvillois ou à des ménages aux revenus très bas. Les opérations de restructuration de bidonvilles présentent des aspects négatifs sur le plan social : remise en cause de la co-propriété, problèmes de la dédensification des baraques à reconstruire, refus de superficie minimale,... Par ailleurs, la transaction spéculative dans les opérations de recasement est plus importante, d’où un glissement dans l’objectif visé au départ de l’opération, alors que dans les opérations de restructuration, le phénomène spéculatif est de moindre importance.Pour atténuer ce phénomène, une pratique d’association “bénéficiaire-financier” se développe ; elle est, de plus en plus, acceptée explicitement par les opérateurs. Cette pratique que l’on retrouve dans les deux grandes formes d’intervention répond à un problème réel de la faible capacité de contribution des bénéficiaires (paiement du coût du terrain équipé) et de la valorisation des lots attribués ou restructurés.Il serait, sans doute, plus judicieux de développer une politique appropriée de crédit qui permettra au bénéficiaire de faire face à l’acquisition du lot et à sa construction. Si les projets de restructuration des bidonvilles financés jadis par le Budget Général de l’Etat garantissant le lancement des marchés des études et des travaux et suivi d’une politique de recouvrement des coûts à moyen et long termes ont pu répondre à l’attente de la population cible, les opérations de restructuration des quartiers sous-équipés ne doivent-elles pas bénéficier d’une politique analogue dans le cadre d’une intervention à grande échelle des Collectivités Locales ? 4 - Recouvrement des coûts : Si le principe de recouvrement des coûts est généralement plus aisé dans les opérations de recasement (règlement définitif avant attribution des lots), son application semble poser des problèmes dans le cadre de la restructuration ; particulièrement, quand les lots sont attribués ou restructurés avant le règlement définitif. En effet, dans ces cas, les difficultés de détermination des prix de vente et de l’élaboration des contrats de vente n’ont fait que compromettre le recouvrement des investissements et incitent les bénéficiaires à donner la priorité à la valorisation de leur lot en faisant appel à leur épargne, plutôt que de s’acquitter des coûts de l’équipement du terrain. Les nombreuses opérations de résorption des bidonvilles lancées et réalisées au cours de la dernière décennie présentent deux grand pôles d’intérêt : - D’une part, quantitativement, ces opérations ont pu loger décemment une population bidonvilloise estimée à plus d’un million d’habitants dans la décennie 1980. - D’autre part, quel que soit le type d’intervention, ces opérations présentent un intérêt certain, en raison des nombreuses innovations qu’elles ont connu dans divers domaines (montage technico-financier, gestion technique et financière, recouvrement des coûts, mode d’intervention, mode de financement...). L’alternative ou la combinaison Recasement/Restructuration dépendra d’une part, des spécificités et des caractéristiques des champs d’intervention et d’autre part, des objectifs recherchés à travers ces opérations (de l’attribution d’un lot, d’un logement embryonnaire à l’amélioration des services urbains). Cependant, les opérations de recasement ont contribué à la réalisation de grands programmes ; il n’en demeure pas moins important de considérer la restructuration comme un mode d’intervention nécessaire qui a l’avantage majeur d’épargner le tissu social existant dans les bidonvilles.Ce mode d’intervention retrouve tout son sens dans la lutte contre l’habitat clandestin. Par ailleurs, les nombreuses opérations de résorption de l’habitat insalubre réalisées à ce jour présentent un large éventail d’expériences qui devraient faire l’objet d’évaluations approfondies, à la fois globales et comparatives, afin de pouvoir affiner les principes d’intervention de l’Etat en vue de mieux répondre à l’attente de la population cible à bas revenus. CONCLUSION Si la dernière décennie a connu une riche et intéressante expérience dans le domaine de la résorption des bidonvilles, la restructuration des quartiers clandestins n’est qu’à ses débuts. La prochaine décennie sera, certainement marquée (en plus des opérations de résorption de bidonvilles) par d’importants projets de restructuration des quartiers clandestins dont on peut estimer la population à près de 2.500.000 habitants à fin 1992. Du fait qu’ils englobent la réalisation d’équipements d’infrastructures primaires (travaux hors-site d’assainissement et d’eau potable, voiries d’aménagement, station de traitement des eaux usées...), les projets intégrés de restructuration des quartiers clandestins nécessiteront des investissements très importants.Pour faire face au financement de ces équipements qui sont, en principe de prérogatives communales et dont l’amortissement se fait à long terme, la Collectivité Locale devra pouvoir bénéficier des prêts à des conditions avantageuses (durée du prêt, taux d’intérêt,...).Il est à noter que ces équipements primaires profitent, non seulement aux habitants de ces quartiers, mais à toute la communauté ; de ce fait, le recouvrement des coûts devrait faire la part des choses entre les coûts réels imputables aux bénéficiaires et ceux imputables à la collectivité. La Collectivité locale doit continuer, également, à exploiter d’autres formes de financement utilisant des approches originales d’association et de convention avec les promoteurs privés, para-publics et les propriétaires terriens.L’encouragement des activités d’aménagement foncier en instituant et en développant des zones et périmètres d’aménagement concerté ne manquera pas de contribuer au ralentissement du rythme de croissance d’une grande partie de l’habitat insalubre. Enfin, par les limites du recours à la péréquation basée sur la viabilisation de terrains à l’habitat, il serait efficient également, d’introduire dans le système la réalisation et la commercialisation d’autres produits à plus-value substantielle (promotion immobilière, équipements commerciaux,...).Initiée par la Collectivité Locale, cette approche constituerait une sorte d’adaptation aux problèmes posés par le marché foncier dans le centre considéré. n (1) L’habitat clandestin intéressait, en 1983, près d’un million de personnes dans les villes de plus de 30.000 habitants et couvrait une superficie de 3.000 hectares environ.Ce type d’habitat abritera une population de 2.400.000 habitants en l’an 1992 (Source : Etude groupe huit).Des études de préfaisabilité pour ces projets prioritaires ont été faites : Tanger, Tétouan, Salé, Oujda, Marrakech et Fès. (2) Trente Médinas abritent près de 15 % de la population urbaine du pays, soit 1.500.000 habitants. - Vingt pour cent (20 %) de bâti est en très mauvais état, 60 % est en mauvais état et seulement 20 % peut être considéré en moyen ou en bon état (Source : Commission Nationale de l’Habitat, Plan Quinquennal 1988-92).  
 
 
Auteur : Tahar BERRADA; Architecte, Conseiller à l’habitat auprès de l’USAID  
Auteur : Tahar BERRADA; Architecte, Conseiller à l’habitat auprès de l’USAID